“金边就像是八九十年代的中国城市,会是未来发展很好的一片热土,虽然没有特别发达,但整个城市欣欣向荣,充满朝气。”

正是有这样的想法,2019年刘姐在金边投资买了一套公寓,她说即便自己从没去过柬埔寨,这里的发展空间也让人心动。三年过去了,刘姐依然持有这样的看法,但不同于三年前,现在的她决定不再在东南亚做任何投资。

金边市在建高楼

“有靠谱的人,项目靠谱,看准就下手了”

回忆起2019年8月在金边买房的那一天,刘姐坚信自己的投资眼光。“我投资一般看趋势,项目靠谱,有靠谱的人,看准就下手了。”

刘姐所说的项目靠谱,来自于她在网络对地产公司所做的背景查询,“网上搜索发现这家公司不是那种随时能跑路的小地产公司,人家实力雄厚,觉得背景很靠谱。”

而靠谱的人,是刘姐从2017年前就关注的一个地产自媒体老王的公众号。“他在地产圈里很有名,一些投资建议和方向很准确,我很信任他。”据刘姐称,她曾听从老王的投资建议,在珠三角买房,“那次投资很成功。”

据老王的公众号显示,从2018年年底开始,该公众号便连续发布柬埔寨投资建议,主推金边市中心一处住宅项目,并于2018年12月带了第一批中国国内看房团来到金边,直至2019年12月,老王组织的“金边房产考察团”共有18批,最后的三期考察团转战在金边一处写字楼项目上。

在老王的文章描述中,金边开嘟嘟车的司机“一个月都能净赚800美金,折合人民币近6000块,已经超过了北京的大多数出租车司机”,“房价年涨20%,租金8%”,“哪怕中国人都撤走,这个城市还是一如既往很有活力快速发展”。

通常老王带这些看房团会去参观金边商场超市、银行、咖啡店,还有售楼部以及项目周边环境。一圈考察下来,金边的商业区人流如织,咖啡胜过星巴克,最重要的是,“这里的房产租售比高”。

同在金边买房的小李就参加了这样的看房团,小李去的是第14批,10月11日至10月14日考察金边。“看到没有闲置的房产。虽然贫富悬殊,但是消费能力不错。”跟刘姐一样,小李也认为金边就像中国国内的八九十年代,小李甚至推荐了身边的同事一起在柬埔寨买房。

因为看房市场太过火热,中介老王送走小李这批客人的当天下午,又立马接待了下一批看房团。

那时的金边在2018年各项的统计中,是“全球房价涨幅第一位”、”海外置业投资回报最高的城市”。即便整个国家的购买力从来不是本地人,已被炒至2000至3500美元每平方米的房价,与本地工薪阶层月入300至600美元之间,有着巨大的鸿沟。即便在2019年3月全球法治指数报告中,柬埔寨排名倒数第二,但这些都不妨碍那时的金边成为开发者和投资者双方眼中火热的处女之地。

于是,大量资金的涌入,一批批来自中国的买房团穿梭在各个楼盘间,一座座大楼等待着拔地而起。

“我们理解开发商,谁来理解我们?”

2019年9月,刘姐在中国国内通过中介老王在金边买下了公寓。一个月后,同在北京的小李也签订了购房合同,他们都选中了全款11万多美金的房子,付了首付3.3万美金。

如果按照购房合同,刘姐和小李将会在2020年12月底拿到房子。“按照承诺的,到时候租金会覆盖贷款的金额,怎么算都是赚了。”小李表示也曾考虑过风险,“无非是房子不好卖,但还可以出租,当时那么高的租售比,就觉得比较稳。”

然而,2020年初,全球新冠疫情暴发。“发生疫情之后,事情就发生了翻天覆地的变化,现在金边房租跌到350美金,房贷利率却从8%涨到了10%,贷款增多租金却下降了,租金根本抵不了贷款。”刘姐表示,“中国三年疫情很多业主都失业了,没有固定收入也失去了办理贷款的资格。”

2023年疫情政策刚刚放开,刘姐和小李就接到了地产开发商的《银行贷款催办通知书》,上面要求业主于2023年6月13日前办理贷款或付清尾款,否则将要没收房子。

面对开发商发来的文件,刘姐很是无奈,“因为疫情的不可抗力,我们能理解开发商延迟交房,那现在我们也因为疫情导致的失业等不可抗力,付不了贷款,谁来理解我们?”

一个“更名合并”的解决方案

为了解决业主们付不起贷款的问题,中介老王曾与开发商进行沟通,老王告知这些业主,拿到了一个“更名合并”的解决方案:付不起贷款的业主按照与开发商实际合同成交总价的10%,将已购房屋更名转让给愿意继续付款的业主,而这部分业主将原本属于自己的房屋合并置换为另一套总价稍低的房屋。

通过办理“更名合并”手续,原认购人放弃房产署名权,拿回部分首付,并退回房产;新认购人也放弃原本的署名权,更名到新的房产名下,继续履行贷款或尾款。刘姐和小李就属于后者,成了新的认购人。“对我们这些业主来说,更名合并的好处是变更之后的房产总价上就更便宜些,比如当时我那套总价11万多美金的房子就换成了9万多的,那还款压力也就减少了。”刘姐解释说。

从五月初开始,刘姐和小李等三十多名业主积极办理更名手续,刘姐称,“能这么更名合并处理我们很感动,觉得开发商很人性化,不愧是大开发商。”随后,他们签订了由中介提供的印有开发商logo但无盖章的“更名协议”。

在收到来自开发商盖章的“更名收据单”后,刘姐于5月17日先后通过中介付款350882元人民币,用于支付房源转让费和办理费两笔费用,并向记者展示了银行转账记录。

小李也在同一时间将30多万人民币转给了原认购人。“虽然没有与开发商直接签订合并协议,但我是看到有开发商盖章的更名收据但才愿意转钱的,说明更名合并的事开发商是默认的。”

“好比白血病患者被叫停手术”

原本以为这一切已办理成功,尘埃落定,但在5月31日,刘姐在业主群中收到了来自地产开发商的通知称,需继续履行2019年购房时的尾款支付或贷款办理,如果6月13日前不能完成所有手续,将没收房屋和全部已付房款。“这不是明摆着出尔反尔吗,之前做的更名要合并,现在又朝令夕改了。”刘姐表示很气愤,随后,便找到中介老王询问此事,老王则称,开发商突然叫停这个合并政策,他也没有办法解决,并表示“我是不想参与进来的”。

有着同样遭遇的小李选择与开发商直接沟通,业主方面认为更名合并的方式在金边其他开发商的地产项目上也有,是普遍做法。但置业顾问表示,金边有的地产项目允许更名合并,有的并没有这样的做法,“这不是行业内惯行的做法”。

地产置业顾问还解释称,并不知道中介在这个过程中跟业主是如何谈的,“更名合并一事并不是开发商主导”,当初业主签订的更名协议仅为“开发商提供的标准模版”,虽然认可这些业主申请更名一事,“但也可以不同意合并”。并在小李的“维护群”中表示,“开发商的初衷是把双方损失降到最低”,与中介老王就合并政策进行过协商 ,“但前提是已经答应履约的客户继续履约,现在履约的客户在哪里?履约的客户全部被拿去合并了。”

更名合并的事就这样戛然而止,刘姐这样形容自己的感受:“就好比一个白血病患者,有志愿者愿意捐献骨髓,患者刚躺在手术室里,突然志愿者说不捐了,手术被叫停。”

而对于小李来说,除了自己的损失外,还有一同跟他买房的同事也面临同样的状况,“除了首付,我们额外的钱又砸进去了,这个损失无疑是雪上加霜。现在他们也一样面临非常惨的状况,我怎么向人家交代?”

洪森总理:强制没收房屋 是一场人间悲剧

近期,面对很多住宅小区开发商强制没收暂无还款能力的业主房屋的问题,柬埔寨总理洪森在6月9日访问磅清扬省时称,现在起必须暂停发布向业主强制没收房屋的公告。

他表示,地产开发商应当体恤购房者遭遇的财务问题,要求开发商通过协商延长贷款期限,以减少业务每月分期付款的数额,而不是将房屋强行充公或没收。

洪森总理要求柬埔寨屋业开发商协会会长李华(Ly Hour)勋爵与会员商议,向陷入财务危机的购房者伸出援手,帮助其渡过难关。同时,他要求柬埔寨发展理事会秘书长宋金达( Sok Chenda Sophea),统计被没收房屋的业主人数、业已支付的房屋金额以及涉事的住宅小区开发商。遇到小区业主被没收房屋的问题,可联系柬埔寨发展理事会电话:092 225 333、012 239 190、011 711 979。

洪森总理称,“统计被强制没收房屋的工作是社会正义的一部分,购房者花了数万美金后,如果因无力偿还而被强制没收房屋,这会让他们变得一无所有,这是一场人间悲剧。”

“信用危机将导致投资者失去信心”

距离6月13日的贷款办理期限已过去三天,目前刘姐和小李均未收到来自地产开发商方面的消息,刘姐表示,“从13号之后就没有理过我们,说是要发没收房子的法务文件,到现在也没发。”

而5月中旬,刘姐和小李转出去的三十多万人民币也暂未追回。刘姐表示,虽然联系到收款的原认购人,对方也有退还的意愿,但还是有担忧不敢退还。“谁都不确定更名到底成功没,万一人家把钱退给我,更名的文件签了也寄给开发商了,房子如果已经更名给我了,人家不是什么都没了吗?”

目前,身在中国国内的刘姐,正通过电话向柬埔寨发展理事会进行投诉,“光周一就打了25通电话,只打通过一次,对方只做了登记。”

刘姐最后感慨道,她依然认为柬埔寨经济的长期发展趋势是向好的,但在这个腾飞的过程中产生了很多不规范的现象,“像是我们遇到的问题,其实就是一个信用危机,如果政府、企业不能担负起这个责任, 那势必导致中国国内投资者有疑虑,他们会失去信心。”

(文章中刘姐、老王、小李均为化名。)

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